Araç · Değer Artış Kazancı Vergisi
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama
Evinizi, villanızı, arsanızı veya iş yerinizi satarken yaklaşık değer artış kazancı vergisini hesaplayın. Sonuçlar yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; kesin durum için mali müşavirinizle teyit edin.
Yaklaşık vergiyi görmek için alış/satış bilgilerini girin.
Değer artış kazancı vergisi nedir?
Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi, bir taşınmazın alındığı bedel ile satıldığı bedel arasındaki gerçek (endekslenmiş) kazanç üzerinden alınan bir gelir vergisidir. Türkiye'de gerçek kişiler için Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesi kapsamında değerlendirilir. Bu araç, satış öncesi yaklaşık bir tahmin sunar; nihai tutar kişisel durumunuza, belgelerinize ve güncel mevzuata göre değişebilir.
Hangi satışlarda vergi doğar?
Vergi, genel olarak gerçek kişilerin satın alarak edindiği bir gayrimenkulü edinim tarihinden itibaren 5 tam yıl (60 ay) dolmadan satması durumunda gündeme gelir. 5 yıl geçtikten sonra yapılan satışlar istisna kapsamındadır. Satış bedeli ile endekslenmiş alış bedeli ve belgelenebilir giderler düşüldükten sonra bir kazanç kalıyorsa ve bu kazanç yıllık istisna tutarını aşıyorsa, aşan kısım vergiye tabi olur.
5 yıl kuralı nasıl çalışır?
Gerçek kişiler için en belirleyici unsur elde tutma süresidir. Taşınmaz, tapudaki edinim tarihinden itibaren 5 tam yıldan uzun süre elde tutulup satılırsa değer artış kazancı istisnadır ve yaklaşık olarak vergi doğmaz. 5 yıl dolmadan yapılan satışlarda ise kazanç hesaplanır. Süre, ay bazında değerlendirildiği için satış tarihini birkaç ay öteleyerek istisnadan yararlanmak mümkün olabilir; bu yüzden satış zamanlaması önemlidir.
Alış bedeli endeksleme (Yİ-ÜFE ve %10 şartı)
Kazanç hesaplanırken alış bedeli olduğu gibi değil, enflasyona göre güncellenerek dikkate alınır. Güncelleme, alış ve satış aylarından bir önceki aya ait Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) kullanılarak yapılır. Ancak endeksleme yalnızca artış oranı %10 ve üzeriyse uygulanır. Endeksleme alış bedelini yükselttiği için vergiye tabi kazancı düşürür; bu nedenle doğru endeks verisi sonucu önemli ölçüde değiştirebilir.
Örnek: 3 yıl önce 1.000.000 TL'ye alınan ev 4.000.000 TL'ye satılırsa
Bu örnekte fiyat farkı 3.000.000 TL gibi görünse de, vergiye tabi kazanç bu fark üzerinden hesaplanmaz. Önce 1.000.000 TL'lik alış bedeli, alış ve satıştan önceki aylara ait Yİ-ÜFE ile (artış %10'u aşıyorsa) güncellenir; ardından belgelenebilir alım ve satış giderleri düşülür. Kalan tutardan o yılın değer artış istisnası (2026 için 150.000 TL) indirilir ve geriye kalan kazanç, ilgili yılın artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir. Bu nedenle gerçek vergi, çıplak fiyat farkından çoğunlukla belirgin biçimde düşüktür. Kesin rakam için hesaplayıcıyı kullanın ve mali müşavirinize danışın.
Hangi giderler dikkate alınır?
Kazancı azaltan unsurlar yalnızca endekslenmiş alış bedeli değildir; alım ve satım sırasında ödenen ve belgelenebilen giderler de düşülebilir. Bunlara tapu harcı, emlak komisyonu, varsa noter ve benzeri masraflar örnek verilebilir. Belgesiz giderler dikkate alınmaz; bu yüzden satışa hazırlanırken ödeme belgelerini saklamak önemlidir. Hesaplayıcıda alım ve satış giderlerini ayrı ayrı girebilirsiniz.
Satıştan önce nelere dikkat etmeli?
Satış kararından önce elde tutma süresini, endeks durumunu ve belgelenebilir giderlerinizi gözden geçirmek faydalıdır. 5 yıla yakınsanız satışı ötelemek istisnadan yararlanmanızı sağlayabilir. Ayrıca doğru fiyatlandırma hem vergi hem de net kazanç açısından önemlidir. Tüm bunlar kişisel duruma göre değiştiğinden, satış öncesi bir mali müşavirden ve gayrimenkul danışmanından destek almak en sağlıklı yaklaşımdır.
Belek, Kadriye ve Antalya'da ev satışında değer artışı
Belek, Kadriye, Boğazkent ve genel olarak Antalya bölgesinde son yıllarda gayrimenkul değerleri belirgin biçimde arttı. Bu da kısa sürede satış yapan mülk sahipleri için değer artış kazancı vergisini gündeme getirebiliyor. Bölgedeki güncel piyasa değerini doğru belirlemek, hem alıcı bulma süresini kısaltır hem de vergi planlamasına yardımcı olur. Ekibimiz bölgeye özel satış değerlendirmesi ve fiyatlandırma konusunda yanınızda; yukarıdaki hesaplayıcı ile yaklaşık bir tahminle başlayabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Gayrimenkul satışında değer artış kazancı vergisi ne zaman doğar?
Gerçek kişiler için, satın alınan bir gayrimenkul edinim tarihinden itibaren 5 tam yıl (60 ay) dolmadan satılır ve endeksleme ile giderler düşüldükten sonra istisnayı aşan bir kazanç kalırsa vergi doğar. Bu araç yaklaşık bir tahmin verir.
5 yıl kuralı nedir?
Gayrimenkul, tapudaki edinim tarihinden itibaren 5 tam yıldan uzun süre elde tutulduktan sonra satılırsa değer artış kazancı istisnadır ve yaklaşık olarak vergi doğmaz. 5 yıl dolmadan yapılan satışlarda kazanç hesaplanır.
Alış bedeli endeksleme nasıl yapılır?
Alış bedeli, alış ve satış aylarından bir önceki aya ait Yİ-ÜFE oranıyla güncellenir. Endeksleme yalnızca artış oranı %10 ve üzeriyse uygulanır ve alış bedelini yükselterek vergiye tabi kazancı azaltır.
Miras veya bağış yoluyla gelen gayrimenkulün satışında vergi var mı?
Hayır. İvazsız (miras veya bağış) yoluyla edinilen gayrimenkulün satışı, değer artış kazancı vergisi kapsamı dışındadır (GVK mük. 80). Bu nedenle bu satışlarda yaklaşık olarak değer artış kazancı vergisi doğmaz.
2026 değer artış kazancı istisnası ne kadar?
2026 için değer artış kazancı istisnası 150.000 TL'dir. Endeksleme ve giderler düşüldükten sonra kalan kazanç bu tutarın altındaysa yaklaşık olarak vergi doğmaz; aşan kısım gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir. Tutarlar resmi açıklamalara göre güncellenir.
Vergi hangi giderler düşülerek hesaplanır?
Endekslenmiş alış bedeline ek olarak; tapu harcı, emlak komisyonu, noter ve benzeri belgelenebilir alım-satım giderleri kazançtan düşülebilir. Belgesi olmayan giderler dikkate alınmaz.
Şirket adına yapılan satışlarda durum nedir?
Şirketlerin (tüzel kişilerin) gayrimenkul satışları değer artış kazancı değil, kurumlar vergisi kapsamında değerlendirilir. Bu araç bireysel (gerçek kişi) satışları için yaklaşık tahmin sunar.
Bu hesaplama bağlayıcı mı?
Hayır. Bu hesaplama yalnızca bilgilendirme amaçlı yaklaşık bir tahmindir ve bağlayıcı değildir. Kesin tutar; endeksleme verisine, belgelerinize, istisna ve tarifeye göre değişir. Kesin sonuç için bir mali müşavirden destek alın.