أداة · ضريبة زيادة القيمة
حاسبة ضريبة الأرباح الرأسمالية للعقارات
احسب الضريبة التقريبية على زيادة القيمة عند بيع شقتك أو فيلتك أو أرضك أو وحدتك التجارية. النتائج لأغراض المعلومات فقط؛ تحقق من وضعك الدقيق مع محاسبك.
أدخل بيانات الشراء/البيع لعرض الضريبة التقريبية.
ما هي ضريبة زيادة القيمة على العقارات؟
ضريبة زيادة القيمة هي ضريبة دخل تُفرض على الربح الحقيقي (المُفهرس) بين سعر شراء العقار وسعر بيعه. وتُقيَّم للأفراد في تركيا بموجب المادة 80 المكررة من قانون ضريبة الدخل. تقدم هذه الأداة تقديراً تقريبياً قبل البيع؛ وقد يختلف المبلغ النهائي حسب وضعك ومستنداتك والتشريع الساري.
أي عمليات بيع تخضع للضريبة؟
تنشأ الضريبة عموماً عندما يبيع شخص طبيعي عقاراً اشتراه قبل مرور 5 سنوات كاملة (60 شهراً) من الاقتناء. أما البيع بعد 5 سنوات فمُعفى. وإذا بقي ربح بعد خصم سعر الشراء المُفهرس والمصاريف الموثقة من سعر البيع، وتجاوز هذا الربح الإعفاء السنوي، فإن الزائد يخضع للضريبة.
كيف تعمل قاعدة الـ5 سنوات؟
بالنسبة للأفراد، مدة الاحتفاظ هي العامل الحاسم. إذا احتُفظ بالعقار أكثر من 5 سنوات كاملة من تاريخ الاقتناء في الطابو ثم بيع، فإن الربح معفى ولا تنشأ ضريبة تقريباً. وفي البيع قبل 5 سنوات يُحسب الربح. وبما أن المدة تُقيَّم شهرياً، فقد يتيح تأجيل البيع بضعة أشهر الاستفادة من الإعفاء — لذا التوقيت مهم.
فهرسة سعر الشراء (Yİ-ÜFE وشرط 10%)
عند حساب الربح، لا يُؤخذ سعر الشراء كما هو بل يُحدَّث وفق التضخم. ويتم التحديث باستخدام مؤشر أسعار المنتجين المحلي (Yİ-ÜFE) للشهر السابق للشراء والشهر السابق للبيع. غير أن الفهرسة لا تُطبَّق إلا إذا كانت الزيادة 10% أو أكثر. ولأن الفهرسة ترفع سعر الشراء فإنها تخفض الربح الخاضع للضريبة؛ لذا قد تغيّر بيانات المؤشر الدقيقة النتيجة بشكل كبير.
مثال: شقة اشتُريت قبل 3 سنوات بـ1,000,000 ₺ وبيعت بـ4,000,000 ₺
رغم أن فرق السعر يبدو 3,000,000 ₺، لا يُحسب الربح الخاضع للضريبة على هذا الفرق. أولاً يُحدَّث سعر الشراء 1,000,000 ₺ بمؤشر Yİ-ÜFE للأشهر السابقة للشراء والبيع (إذا تجاوزت الزيادة 10%)؛ ثم تُخصم مصاريف الشراء والبيع الموثقة. ويُخصم من الباقي إعفاء زيادة القيمة لتلك السنة (150,000 ₺ لعام 2026)، ويخضع الربح المتبقي للتعريفة التصاعدية لتلك السنة. لذا تكون الضريبة الفعلية عادةً أقل بوضوح من فرق السعر المجرد. للحصول على رقم دقيق استخدم الحاسبة واستشر محاسبك.
أي مصاريف تُؤخذ بالاعتبار؟
ليس سعر الشراء المُفهرس وحده ما يخفض الربح؛ بل يمكن أيضاً خصم المصاريف الموثقة المدفوعة عند الشراء والبيع. ومن الأمثلة رسوم الطابو وعمولة الوساطة العقارية وأي رسوم كاتب عدل وما شابه. أما المصاريف غير الموثقة فلا تُؤخذ بالاعتبار؛ لذا من المهم الاحتفاظ بإيصالات الدفع عند التحضير للبيع. وفي الحاسبة يمكنك إدخال مصاريف الشراء والبيع بشكل منفصل.
ما الذي يجب الانتباه إليه قبل البيع؟
قبل قرار البيع من المفيد مراجعة مدة الاحتفاظ ووضع المؤشر ومصاريفك الموثقة. إذا كنت قريباً من 5 سنوات، فقد يتيح تأجيل البيع الاستفادة من الإعفاء. كما أن التسعير الصحيح مهم للضريبة وللعائد الصافي. وبما أن كل ذلك يعتمد على وضعك، فإن الاستعانة بمحاسب ومستشار عقاري قبل البيع هو النهج الأكثر أماناً.
زيادة القيمة عند بيع المنازل في بيليك وكادريه وأنطاليا
في بيليك وكادريه وبوغازكنت ومنطقة أنطاليا عموماً ارتفعت قيم العقارات بوضوح في السنوات الأخيرة. وقد يجعل ذلك ضريبة زيادة القيمة واردة لمن يبيعون خلال فترة قصيرة. وتحديد القيمة السوقية الحالية الصحيحة في المنطقة يقصّر مدة إيجاد المشتري ويساعد في التخطيط الضريبي. فريقنا يدعمك بتقييم البيع والتسعير الخاص بالمنطقة؛ يمكنك البدء بتقدير تقريبي عبر الحاسبة أعلاه.
الأسئلة الشائعة
متى تنشأ ضريبة زيادة القيمة عند بيع عقار؟
بالنسبة للأفراد، تنشأ الضريبة إذا بيع عقار مُشترى قبل مرور 5 سنوات كاملة (60 شهراً) من الاقتناء وبقي بعد الفهرسة والمصاريف ربح يفوق الإعفاء. تعطي الأداة تقديراً تقريبياً.
ما هي قاعدة الـ5 سنوات؟
إذا بيع العقار بعد الاحتفاظ به أكثر من 5 سنوات كاملة من تاريخ الاقتناء في الطابو، فإن الربح معفى ولا تنشأ ضريبة تقريباً. وفي البيع قبل 5 سنوات يُحسب الربح.
كيف يُفهرس سعر الشراء؟
يُحدَّث سعر الشراء بمؤشر Yİ-ÜFE للشهر السابق للشراء والشهر السابق للبيع. ولا تُطبَّق الفهرسة إلا إذا كانت الزيادة 10% أو أكثر، وتخفض الربح الخاضع للضريبة برفع سعر الشراء.
هل توجد ضريبة عند بيع عقار جاء بالميراث أو الهبة؟
لا. بيع عقار مكتسب دون مقابل (ميراث أو هبة) خارج نطاق ضريبة زيادة القيمة (المادة 80 المكررة). ولا تنشأ ضريبة زيادة قيمة تقريباً على هذه المبيعات.
كم إعفاء زيادة القيمة لعام 2026؟
لعام 2026 يبلغ الإعفاء 150,000 ₺. إذا كان الربح بعد الفهرسة والمصاريف أقل من ذلك، فلا تنشأ ضريبة تقريباً؛ ويخضع الزائد للتعريفة. وتُحدَّث المبالغ وفق الإعلانات الرسمية.
أي مصاريف تُخصم في الحساب؟
إضافةً إلى سعر الشراء المُفهرس، يمكن خصم مصاريف الشراء/البيع الموثقة مثل رسوم الطابو وعمولة الوساطة ورسوم الكاتب العدل من الربح. أما المصاريف غير الموثقة فلا تُؤخذ بالاعتبار.
ماذا عن المبيعات باسم شركة؟
مبيعات العقارات من قبل الشركات (الأشخاص الاعتباريين) تخضع لضريبة الشركات وليس لزيادة القيمة. تقدم هذه الأداة تقديراً تقريبياً لمبيعات الأفراد.
هل هذا الحساب مُلزِم؟
لا. هذا الحساب تقدير تقريبي لأغراض المعلومات فقط وغير مُلزِم. يختلف المبلغ الدقيق حسب بيانات المؤشر ومستنداتك والإعفاء والتعريفة. للحصول على نتيجة دقيقة استعن بمحاسب.